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新常态下济宁楼市的震荡与转机

发布时间:2015/1/30 10:24:47 关注度:   来源:济宁在线

记者火青何芮实习记者郝晓霞赵阳

从“黄金时代”进入“白银时代”

2014年,对于我国楼市而言,注定是不平凡的一年。房地产行业高歌猛进的“黄金时代”已经过去,理性调整、稳定将成为未来楼市新常态,全国楼市将迈入“白银时代”。“白银时代”最明显的特征是购房者更理性,对产品要求更高,更多元化。楼市竞争进入真金白银的买方时代,消费者用更挑剔,更理性的眼光来购房,房地产商唯有拼质量、拼实力来吸引消费者。

对于济宁楼市而言,2014年以来,在经济增速总体放缓的大形势下,与之前的大刀阔斧开发相比,房地产行业也进入了持续调整的转型阶段,各楼盘成交量不同程度下滑,市场观望情绪明显增强,市场行情持续低迷。总之在经济环境改变、房地产市场降温、信贷政策调整等因素的影响下,2014年房企在资金吃紧跑量的苦熬中一部分选择降价,一部分选择在咬牙苦撑中坚持。我们预判这一主调也将成为2015年我市楼市“新常态”。

2014济宁楼市在盘整中砥砺前行

对于我市的购房者而言,2014无疑是惊心动魄的一年,无论心情还是价格,都经历了过山车般的刺激。

年初,我市在降价风潮悄然来袭时未受太大影响,房价相对稳定,土地市场也相对平稳。在第一季度末随着一线楼市刮起“降价”、“崩盘论”四起时,呈现迥然不同的“风景”。各大楼盘销售量有所下滑,但其中3、4、5三个月为上涨或持平,其余月份均为下跌,从6月份开始有所下降,最低为7、8月份两个月,均下跌0.9个百分点。在此之后,“新常态”的重要特征之一开始显现,楼市也就从平稳增长转为低速增长。到了年末,随着限贷放松以及11月下旬时隔两年半之久的首次降息等一系列的利好政策推动,加之企业层面以价换量以及团购促销策略,使得房价在第四季度略有回升,12月份降幅收窄至下跌0.3个百分点,库存量也相对有所下降。

1、2014年济宁楼市明显供大于求

2014年我市供应房地产用地452宗,1208公顷,其中住宅用地605公顷(保障性住房用地34.5公顷),商服用地603公顷。市本级(主城区)供应房地产用地44宗,231公顷,其中住宅用地141公顷(保障性住房用地12公顷),商服用地90公顷。不难看出2014年我市开发力度并未因市场的低迷而减少。

目前济宁网上备案可售房源套数为17112套,可售面积:*******.44平米,其中住宅为11043套,住宅可售面积*******.66平米,即将推出的住宅建筑面积*******平米,按济宁每年楼市消费量在130万平米左右,土地出售的开发面积,远远高于市场需求量,上市房源大致需要两年才能完成去库存化,济宁房地产市场明显呈现出供过于求的局面。

2、去存量将是2015年楼市主旋律

在现阶段,济宁楼市去库存成为一个实质性的问题,而解决这一实质性问题的原因有如下两点。首先,楼市居高不下的库存为房企进一步让利促销提供了动力和可能;其次,日益紧绷的资金链条也在迫使房企进一步“以价换量”。把握消费者的心理,除了灵活多变的方式,房企可以高品质、高性价比的房源来吸引消费者。本刊记者在本市土地部门了解到,2015年主城区计划供地500公顷,其中房地产用地约260公顷,其中住宅用地约120公顷,商服用地约150公顷。相比较2014年,已经减少了土地供应量,因此开发力量也会随之降低。

3、房价阶段性回盘调整

有专家表示,目前的房价仅是阶段性的回盘调整,而非全面崩盘。纵使前方的路荆棘密布,大家只有扬长避短、勇往直前,或许在未来的市场竞争中才有机会取得领先优势。住房和城乡建设部总经济师冯俊表示,2014年总体而言,大多数房地产市场的指标是在增长的,只是增速在下降,但并不等于负增长。只有少数指标如新开工面积、销售面积、成交量等指标出现了负增长。

除商业用地外,保障性安居工程也是市民所关心的一个重点。经本刊记者采访我市住建委相关人员了解到,保障性住房对商品房房价没有直接的影响。保障性安居工程是完善住房政策和改善城区环境、疏解老城区膨胀新城区、完善配套设施、拉开城市整体框架,改善城市低收入居民的居住条件的重要举措。政府也鼓励回迁户中为了提高生活质量来进行房屋置换,在置换过程中房地产商从中做出一定价格让利。在一定程度上刺激了楼市的销量,这样对于商品房的出售不仅没有影响也能使库存有所下降,从而促进商品房的销售。2014年全市棚户区改造年度33330户的目标责任任务,共分解落实到66出棚户区改造项目,截止11月底,已开工开工建设棚户区安置房18578套,完成年度改造任务的103.29%(一些安置户需补偿2套或2套以上安置房),开工面积210.12万平方米,完成投资26亿元。正进行配套设施建设,并启动了回迁工作。改造棚户区项目33个,安置拆迁居民1.7万户,共计33330套,其中太白湖新区就有一万套左右,同时也将城中村也纳入改造的范围。可以看出保障新安居工程的开发力度有所增大。

2015年维稳楼市的新常态

2014年是转折之年,国内标志性事件是房价出现趋势性拐点,房地产投资急剧下滑,“新常态”成为中国经济发展下的代名词之一。2015年楼市怎么走,就成为了所有开发商都在深度思考的问题。

2015年济宁市的房价走势必将与房地产市场整体走势密切相关。济宁作为一个三线资源型城市,刚需仍然有很大市场,当投资性需求被进一步挤压后,刚性需求将得到部分释放,房市的量、价会得到有力支撑,热门地段、优质住宅仍将受到追捧,伴随的或许还将有各种楼盘和房企的优胜劣汰。另外持续发展的高新区和太白湖新区也将舒缓老城区的房市现状。2015年济宁市住宅价格指数的下行趋势或将放缓,环比和同比价格的跌幅将进一步收窄,或有回暖但应该不会出现大起大落。逐渐走向新常态的楼市市场。

 

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